С 25 марта 2022 года вступило в силу Постановление Правительства Российской Федерации от 23.03.2022 № 442 «Об установлении особенностей передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства».

Как видно из названия, данное постановление регламентирует новый порядок передачи дольщику квартиры от застройщика.

Обсуждения именно этих изменений начались ещё год назад в Государственной Думе Российской Федерации, но по какой-то причине результатом явилось именно это постановление правительства, а не изменения в Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Новое постановление, как многие уже догадались, будет усложнять дольщикам жизнь в судебных тяжбах с застройщиками по делам о взыскании компенсации за некачественную отделку квартир и нарушении сроков сдачи квартир.

Как же теперь изменился порядок передачи объекта долевого строительства, попробуем разобраться в данной статье. Конечно, мы прогнозируем множество спорных моментов практического применения законодательства о долевом строительстве. Кто-то может не согласиться с нашей позицией. Окончательную точку в этих спорах как обычно через какое-то время поставит Верховный Суд Российской Федерации.

1. Первое, что привлекает внимание, это переход на электронную форму документооборота. Это не новость, так как многие застройщики уже давно предлагают оформлять документы в электронной форме, подписанные усиленной квалифицированной электронной подписью. Направление таких документов также происходит по электронной почте.

Следует обратить внимание, что направление документов сторонам допускается и тем способом, который предусмотрен договором долевого участия. Поэтому, если по условиям вашего договора извещения отправляются заказным письмом, то именно такой способ и считается верным.

2. Недостатки к качеству отделки квартиры постановление делит на существенные и несущественные.

Если обнаружены существенные недостатки, то, как и ранее, стороны должны зафиксировать их в акте осмотра. Главной особенностью тут является требование обязательного присутствия определенного эксперта. Теперь таким экспертом может быть только специалист по организации архитектурно-строительного проектирования, сведения о нем должны быть внесены в специальные реестры.

Возмещение дольщику расходов на такого эксперта постановлением возлагается на застройщика, если недостатки квартиры подтвердились.

Из этого положения вытекает очень интересное обстоятельство, о котором напрямую в постановлении ничего не указанно. По смыслу пункта о компенсации расходов на эксперта подразумевается, что на осмотр квартиры специалиста должен приглашать за свой счет дольщик, а не застройщик. Но из-за некоторой неопределенности в толковании постановления, по данному пункту будут вестись споры.

При отсутствии существенных нарушений по качеству, недостатки просто указываются в акте осмотра. Однако, если по перечню недостатков возникнут разногласия, то, как указано выше, привлекается специалист.

3. Согласно подпункту «д» пункта 1 постановления по новому порядку при наличии претензий по качеству отделки квартиры, дольщик обращается с требованием о безвозмездном устранении недостатков к застройщику. Далее указан срок удовлетворения такого требования — в течение 60 дней.

Тут возникает множество вопросов. В постановлении указано, что течение срока 60 дней начинается с даты подписания передаточного акта. Но как быть, если недостатки в квартире выявлены не сразу, а в течение гарантийного срока, уже после подписания передаточного акта. И как эти 60 дней, указанные в постановлении, согласовываются с положениями закона о защите прав потребителей, устанавливающим максимальные временные ограничения — 45 дней. Однако федеральный закон имеет высшую силу над постановлением правительства.

4. Массу вопросов вызывает подпункт «Н» пункта 1 постановления, устанавливающий запрет на обращение в суд, если дольщик не допустил в квартиру застройщика или его представителей для устранения недостатков или для составления акта осмотра. Как это согласуется с тем, что участник долевого строительства может и не обращаться к застройщику по поводу устранения недостатков, если его изначально не устраивает качество его работы. К тому же данное постановление не указывает на обязанность обращения к застройщику, в подпункте «Г» постановления указано, что обращение к застройщику — это право дольщика, а не его обязанность.

5. Пункт 2 постановления правительства о том, что отношения сторон в долевом строительстве регулируются исключительно законом ФЗ-214.

Данный пункт можно трактовать так, что теперь между застройщиком и дольщиком не происходит спор о защите прав потребителей и закон о защите прав потребителей не распространяет свое действие на данные отношения.

Главный вопрос у участника долевого строительства: как теперь вести себя при данных изменениях законодательства?

Ответ: пока не сложится судебная практика и верное толкование норм законодательства, при приемке от застройщика квартиры необходимо следовать порядку, предусмотренным данным постановлением. Однако это в любом случае не мешает отстаивать свою позицию в суде.

Если мы планируем соблюдение установленного постановлением порядка для последующего спора по качеству отделки квартиры, то тезисно требования к участнику долевого строительства можно изложить в следующем порядке:

1. Для составления акта осмотра, необходимо привлекать специалиста.

2. Акт осмотра направляется застройщику в течение трех дней с указанием данных участвовавшего в осмотре специалиста.

3. Направляется требование застройщику о безвозмездном устранении недостатков.

4. Обеспечивается доступ в квартиру застройщика или его представителей для устранения недостатков и составления акта осмотра.

5. Срок устранения недостатков — в течение 60 календарных дней с даты передачи квартиры.

6. По истечении срока устранения недостатков необходимо провести экспертизу для определения стоимости восстановительного ремонта и предъявить застройщику соответствующую претензию.

7. С требованием об уменьшении цены договора или возмещении расходов можно обращаться в суд по истечении 10 рабочих дней с момента предъявления претензии.